L’agent immobilier n’est pas qu’un intermédiaire….

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L’agent immobilier voit son statut régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret d’application en date du 20 juillet 1972.

Outre les conditions relatives à son aptitude professionnelle, la souscription à une assurance responsabilité civile et à l’obtention de la fameuse « carte professionnelle », il doit aussi d’un point de vue formel faire signer un mandat pour pouvoir intervenir et notamment devenir l’intermédiaire dans le cadre d’une transaction immobilière.

Mais certaines obligations doivent en sa qualité de mandataire être respectées, notamment l’obligation d’information et de conseil et de mise en garde.

C’est ce que retient de façon constante la jurisprudence de la Cour de Cassation et il convient de citer l’arrêt rendu par la première chambre civile le 11 décembre 2019, qui n’impose pas à l’agent immobilier de devenir « Madame Irma » mais qui estime que l’agent immobilier doit alerter les clients d’un potentiel risque d’insolvabilité ; de faon pragmatique, l’agent immobilier doit informer ses clients des risques que comporte l’opération projetée et doit ensuite rapporter la preuve en cas de litige, qu’il a exécuté cette obligation.

Cette obligation n’est pas une obligation de résultat mais de moyens ; en d’autres termes, l’agent immobilier doit vérifier si le locataire ou le candidat acquéreur a des garanties suffisantes pour conclure l’opération envisagée, ce qui est parfois difficile à établir d’autant que la renonciation à cette opération pour l’agent immobilier revient à renoncer à sa commission….

Dans tous les cas, il faut que l’agent immobilier informe les vendeurs des risques encourus et c’est bien là le sens de la mise en garde dont les contours ont été définis dans l’arrêt précité.

Cette jurisprudence s’inscrit dans la lignée de celle concernant le même devoir de mise en garde de l’agent immobilier en présence de servitudes sur un terrain, de risque de non-renouvellement d’un bail commercial (…)  et confirme bien le rôle de l’agent immobilier, lequel est bien plus qu’un simple intermédiaire, terme fortement réducteur de sa mission, à tort….