Bon nombre d’acquéreurs potentiels d’un bien immobilier qui voient leur offre acceptée puis déclinée, se ruent sur google pour se renseigner sur les conditions de vente d’un bien immobilier, et prennent pour argent comptant un raccourci juridique « l’offre acceptée vaut vente ».

Ces profanes en droit immobilier imaginent – ce qui est tout à fait « légitime » -, pouvoir obtenir la réalisation forcée de la vente en invoquant les dispositions de l’article 1583 du code civil [« la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé »].

Or, venir devant un juge muni de son offre acceptée en se prévalant de cet article n’est pas suffisant.

Compte tenu de l’abandon contentieux en matière de réalisation forcée de vente immobilière, la jurisprudence est donc venue fixer un cadre.

La Cour d’appel de Versailles a rappelé dans un arrêt du 19 novembre 2015 qu’à défaut de signature d’un compromis de vente, l’offre était caduque, les conditions de vente d’un bien immobilier n’étant pas arrêtées.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation dans son arrêt du 22 novembre 2018 a estimé que si les parties avaient conditionné leur accord à un élément constitutif de son consentement, les effets de la vente devaient être retardés au moment où cette condition intervenait, il peut s’agir de la signature d’un avant contrat, ou encore une condition financière comme l’absence de recours à un prêt.

Dans son arrêt du 27 juin 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a été plus loin et a examiné tout le processus de négociation entre les parties pour rechercher s’il y avait eu rencontre de volontés sur les éléments essentiels de la vente et si les parties avaient entendu retarder les effets d’une vente parfaite à la signature d’une promesse de vente notariée.

Cet examen minutieux par le juge ne fait que reprendre le processus de négociation et permet donc, à défaut de vente parfaite, de constater que les parties n’en n’étaient qu’au stade des pourparlers.

L’accord sur la chose et le prix ne garantit donc pas à lui seul une vente parfaite, et la seule action envisageable à défaut de vente parfaite sera celle initiée sur le fondement d’une rupture abusive des pourparlers, ce qui permettra d’obtenir à l’issue d’une procédure l’octroi de dommages et intérêts.